El mercado inmobiliario normalmente cobra vida en la primavera cuando los compradores emergen en un clima más cálido. Este año, el mercado parece congelado y el mayor culpable es la falta de vendedores, dicen los expertos en vivienda.
Hay interés entre los compradores -las solicitudes de hipotecas aumentaron un 10% en marzo respecto al mes anterior-, pero el número de viviendas en venta es bajo. El desajuste se debe en parte a los propietarios de viviendas que se inclinan por vender pero se mantienen al margen, asustados por los altos precios y las tasas hipotecarias que enfrentarían como compradores.
Más de las tres cuartas partes de los vendedores en una encuesta reciente de Realtor.com dijeron que se sentían «atrapados» en su casa por su propia tasa hipotecaria baja. Más de la mitad dijo que planea esperar hasta que bajen las tasas antes de poner sus casas en el mercado.
Sandy Robinson, una maestra jubilada de 71 años de Fairhaven, Massachusetts, tiene miedo del mercado. Le gustaría vender su casa adosada de dos habitaciones, pero le preocupa poder pagar una casa nueva. «Da un poco de miedo en este momento, y hay que tener cuidado», dijo.
Un callejón sin salida empantana el mercado inmobiliario cuando debería estar en su punto más sólido. Las ventas de casas existentes en marzo cayeron un 22% año tras año, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El stock de viviendas sin vender en el mercado a finales de marzo sumaba 2,6 meses de oferta, es decir, llevaría mucho tiempo venderlas. El inventario suele ser el doble de esta cantidad para equilibrar la oferta y la demanda.
“Estamos en una situación de verdadero estancamiento”, dijo Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union. «Será un proceso tortuoso descongelar el mercado y llevará mucho tiempo volver a una situación normal de oferta y demanda».
Menos casas en venta significan más competencia entre los compradores, lo que conduce a guerras de ofertas y aumenta los precios. Si bien está por debajo de los máximos recientes, el precio medio de la vivienda sigue siendo un 40 % más alto que a principios de 2020, según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller, que mide los precios en todo el país.
“Todos están un poco sorprendidos por el nivel de resistencia de los precios”, dijo Todd Teta, director de productos y tecnología de Attom Data Solutions, una empresa de análisis de bienes raíces.
A Matt Berger le gustaría vender su casa inicial de tres habitaciones en Lebanon, Ohio, donde vive con su esposa y sus dos hijos pequeños, pero se está defendiendo. «Se siente apretado en este momento y solo se pondrá más apretado a medida que los niños crezcan», dijo.
Están buscando mudarse más cerca de Cincinnati, pero las casas que podían pagar hace un año están fuera de su rango de precios. A la presión se suma la baja tasa hipotecaria de su casa actual: «Estamos entre los tres bajos», aproximadamente la mitad del promedio nacional, «y odiaría despedirme de eso», dijo Berger, de 42 años.
“Es un doble golpe con tasas de interés más altas y valores de vivienda más altos, y nos está asustando”, agregó. Él y su esposa esperan que las tasas hipotecarias bajen y encontrarán una casa más barata en uno o dos años antes de que sus hijos se establezcan en la escuela.
La tasa promedio del préstamo hipotecario más popular, la hipoteca de tasa fija a 30 años, es del 6,43%, informó Freddie Mac el jueves, más del doble de lo que era hace dos años. Las tasas hipotecarias alcanzaron su punto máximo por encima del 7% a fines del año pasado, pero la disminución desde entonces ha sido lenta y desigual.
Para que los vendedores vuelvan a estar más motivados, las tasas tendrán que bajar a la «tasa hipotecaria mágica» del 5,5%, según una encuesta realizada por John Burns Research and Consulting. Más del 70% de los posibles compradores de vivienda dijeron a los investigadores que no estaban dispuestos a aceptar una hipoteca por encima de esa tasa.
“Los propietarios parecen ser muy pacientes en este momento”, dijo Maegan Sherlock, analista de investigación senior de John Burns. “Hasta que las cosas mejoren un poco, estas personas van a resistir”, agregó.
La mayoría de los expertos de la industria creen que el punto de inflexión aún está lejos. “Este será un año de transición”, dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. “A medida que avanzamos hacia 2024, deberíamos ver más personas con apetito por comprar”.
El mercado también podría descongelarse a medida que la demanda de compradores de vivienda frustrados sea satisfecha por los constructores de viviendas, quienes «históricamente crearon oportunidades de primera vivienda y oportunidades de mudanza», dijo el Sr. Átomo teta.
La escasez de viviendas existentes parece estar empujando a los compradores hacia viviendas de nueva construcción, un mercado más pequeño donde las ventas se han mantenido mejor. Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas aumentaron casi un 10 % en marzo con respecto al mes anterior, según la Oficina del Censo.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predice que las ventas de casas nuevas aumentarán un 4,5 % este año y un 12 % en 2024. Espera que las ventas de casas existentes caigan alrededor de un 9 % este año y se recuperen en 2024.
Y siempre hay razones por las que los propietarios reacios pueden verse obligados a vender, como la reubicación laboral, la reducción de personal o el divorcio, dijo Iliana Abella, directora ejecutiva de ventas de Abella Group, una corredora de bienes raíces de Miami.
“Si planeas quedarte en tu casa por más de cinco años, el 6% no te va a matar”, dijo sobre las tasas de interés actuales.
Aún así, muchos propietarios están contentos con esperar.
Ellen Goldman, una abogada jubilada de 72 años de Naples, Florida, está tratando de reducir su plantilla. Ella y su esposo, Sam Savage, han vivido en su casa de dos pisos desde 2004, pero se dan cuenta de que las escaleras se volverán más difíciles a medida que crezcan.
«Ambos hacemos ejercicio y eso no es un problema», dijo Goldman, y agregó que «queremos hacer el cambio ahora, antes de que se vuelva demasiado difícil».
Pero no tienen prisa. “No tenemos que hacer eso”, dijo, mientras vigilan los precios locales. «Estaríamos bien si nos quedáramos también».