Suben los traspasos hipotecarios como forma de contrarrestar la subida de tipos

El único objetivo era no perder dinero.

Cuando Matthew Kilboy enumeró el condominio de Washington, D.C. que él y su esposo compraron en 2017, aceptaron que las tasas de interés más altas y un mercado débil para los condominios significaban que cualquier dólar por encima de los $529,000 que pagaron era un dólar que apreciarían. para.

Una unidad similar de dos dormitorios y dos baños en el edificio había costado poco menos de medio millón. El precio de $549,000 que figuraba en abril era básicamente una ilusión.

Un mes después, la pareja cerró con $565,000, gracias a un servicio poco conocido que se ha vuelto cada vez más popular con el aumento de las tasas hipotecarias. Su unidad vino con una hipoteca asumida a 30 años con una tasa fija del 2.25 % que la pareja había asegurado después de un refinanciamiento de noviembre de 2020. para Denver, recibió varias ofertas por encima de lo solicitado que parecían una reliquia de los bienes raíces distorsionados mercado durante el bloqueo de Covid.

«Era la primera oración de la lista», dijo Kilboy, de 39 años, una ex enfermera de la Marina cuyo préstamo, respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos, podría transferirse al comprador. “Nadie pudo encontrar una tasa de interés tan baja, así que realmente la estábamos impulsando”.

La Reserva Federal puede haber desacelerado los aumentos de las tasas de interés, pero los costos hipotecarios mensuales continúan más del doble desde los niveles de 18 meses. Esto ha reducido significativamente el suministro de inventario para la venta, lo que ha desalentado a los millones de propietarios que cerraron las ofertas durante la pandemia de vender su casa y potencialmente incurrir en cientos de dólares al mes en costos de préstamo adicionales para una nueva.

Debido a que hay tan poco a la venta, los precios de la vivienda se han mantenido estables e incluso han vuelto a subir, a pesar de un gran aumento en los costos de endeudamiento. El estribillo entre los agentes de bienes raíces y los economistas es que cualquiera que haya asegurado una tasa de hipoteca del 3% o menos tiene un activo valioso del que no quieren desprenderse.

Pero todo activo tiene un precio. Y ahora, un grupo emergente de inversionistas y agentes de bienes raíces están tratando de vender las tasas hipotecarias de hace varios años, transfiriéndolas a nuevos compradores.

Realtor Redfin ha visto un fuerte aumento en listados como el de Kilboy, que tiene comentarios como «bonita casa con posible préstamo de 3.25 por ciento». Han surgido grupos de Facebook para encontrar compradores para ellos, mientras que nuevas empresas están lanzando servicios para acelerar las transferencias.

“Los propietarios de viviendas con una hipoteca exigible tienen algo valioso que muchos compradores de viviendas quieren y estarían dispuestos a pagar”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Para las personas que compraron cuando los precios de la vivienda estaban cerca de su punto máximo pero las tasas hipotecarias aún eran bajas, puede ser una forma atractiva de salir de una compra arrepentida”.

Los inversores también están ansiosos: el eufemismo de las «finanzas creativas» se ha convertido en un gran tema de conversación en sitios como BiggerPockets, un foro donde los propietarios intercambian consejos sobre temas como la operación de arrendamientos a corto plazo y la compra de una primera propiedad de inversión. En libros, seminarios y videos de YouTube, personas influyentes venden consejos sobre cómo encontrar propietarios en apuros dispuestos a transferir una hipoteca de tasa baja sin el conocimiento del banco, una estrategia valiosa pero inmensamente riesgosa que las compañías de bonos dicen que han visto más.

“Es muy atractivo”, dijo Scott Trench, director ejecutivo de Bigger Pockets, y agregó la advertencia de que muchas de estas estrategias a menudo implican un riesgo adicional y una burocracia con la que la mayoría de la gente no está familiarizada.

Desde los peatones hasta los dudosos, todo parece subrayar la forma en que el arrepentimiento ha congelado el mercado inmobiliario del país. Los compradores están resentidos porque las hipotecas de bajo costo se han ido. Los vendedores se resisten a bajar sus precios debido a los picos de la pandemia. En lugar de aceptación, algunos decididos están tratando de usar la imaginación y la letra pequeña para construir una puerta de entrada a los días de dinero barato de 2021.

La mayoría de las hipotecas estadounidenses no se contratan directamente. Sin embargo, una serie de hipotecas populares respaldadas por el gobierno, como las aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura, por lo general lo son, dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Estos préstamos a menudo son utilizados por compradores de vivienda por primera vez y representan aproximadamente una cuarta parte de las hipotecas pendientes, según Black Knight, un proveedor de datos y tecnología hipotecarios.

En teoría, cualquiera de los millones de propietarios de viviendas que tienen una hipoteca de tasa baja asumida tiene un activo valioso para vender con su casa. Aún así, los agentes inmobiliarios dicen que en la práctica puede ser difícil transferirlos. Por ejemplo, los propietarios de viviendas que transfieren una hipoteca respaldada por VA pueden perder la capacidad de obtener otro préstamo similar a menos que encuentren un comprador calificado por VA para obtener la hipoteca original.

O considere a un propietario que tiene una hipoteca de tasa baja pero ha pagado parte de ella: para tomar el préstamo, un comprador tendría que hacer un gran pago inicial para dar cuenta del valor del vendedor, algo que muy pocas personas pueden hacer. hacer.

Craig O’Boyle espera crear un negocio que haga que las conjeturas sean más rápidas y fáciles. O’Boyle es un agente de bienes raíces que ha estado vendiendo casas en Colorado durante tres décadas, el tiempo suficiente para recordar haber leído los acuerdos de cierre de puertas en los que los compradores y vendedores ahora simplemente hacen clic en DocuSign. Al leer las líneas sobre cómo se pueden sacar ciertos préstamos, dijo que durante mucho tiempo había pensado que si las tasas subían, estos propietarios de viviendas de repente descubrirían que sus deudas tenían valor.

«Y luego está este cambio en el mercado de tasas de interés», dijo O’Boyle.

El año pasado, él y un socio fundaron Assumption Solutions, una firma de consultoría que, por una tarifa de procesamiento de $1,100 por transacción, ayuda a los agentes inmobiliarios a gestionar la transferencia de hipotecas entre vendedores y compradores. En su presentación a los agentes, O’Boyle argumenta que cobran tarifas por debajo del 3%, tal como lo hacen con encimeras de mármol o vistas a la montaña.

“Vendes esto y digamos que estás compitiendo con la casa de al lado, tu casa debería venderse más rápido o por más dinero”, dijo.

Incluso para la gran mayoría de las personas que utilizan una hipoteca convencional no transferible, alguna forma de compensación de honorarios se está convirtiendo en la norma. Aunque los precios de la vivienda han caído desde sus máximos históricos en junio pasado, no han caído lo suficiente como para compensar el aumento de las tasas hipotecarias y están subiendo nuevamente.

Para alentar nuevos préstamos, las compañías hipotecarias han comenzado a comercializar productos en los que los prestatarios pueden «comprar» tasas pagando varios miles de dólares por uno o dos años de interés significativamente más bajo. Uno de los productos más populares es el “2/1 buydown”, en el que el prestatario paga una reducción de la tasa de interés de dos puntos porcentuales durante el primer año y un punto porcentual en el segundo.

En pocas palabras: «La mayoría de las casas son inasequibles a los precios actuales», dijo Luis Solis, un agente de bienes raíces en Phoenix y Portland, Oregón.

La mayoría de los acuerdos recientes de Solís han tenido alguna forma de compensación de la tasa de interés que es un recorte de precios en todo menos en el nombre, dijo. Por lo general, es una cantidad fija al cierre que los compradores usan para comprar tasas temporalmente más bajas. Los vendedores con mucho capital pueden prescindir de los intermediarios y financiar la compra del comprador por debajo de las tasas vigentes actuando como prestamistas: financiación del vendedor, como se le llama.

Tomar hipotecas, pagar tasas bajas: estas son soluciones creativas pero sencillas para el aumento de los costos de los préstamos. Pero en los márgenes, un número creciente de inversionistas que buscan comprar casas por la menor cantidad de dinero están probando una técnica de financiamiento gris, conocida como «Sujeto a» o «Subto», en la que intentan encontrar personas que están retrasadas en sus pagos. deuda. y hacer un acuerdo paralelo para hacerse cargo de sus pagos (a bajo interés) (se dice que el negocio está «sujeto» a un préstamo existente).

La estrategia tiene un atractivo obvio cuando las tasas de interés son altas, pero viene con un gran asterisco: después de que una casa cambia de manos, los bancos a menudo tienen derecho a cancelar el préstamo, es decir, exigir que se pague el saldo de la hipoteca. pagado en su totalidad de inmediato. . Además, si el comprador se atrasa en los pagos, aún se puede ejecutar la hipoteca de la propiedad, arruinando el crédito del vendedor por una casa que ya no posee.

A pesar de esto, Bill McAfee, presidente de Empire Title, dijo que ha visto un aumento en los clientes que buscan cambiar su título bajo estos términos y tiene divulgaciones de acciones que advierten a ambos lados de lo que podría salir mal.

“No digo que esté de acuerdo con esto, pero es una manera de entrar en bienes raíces con muy poco dinero”, dijo. «Necesitan averiguar si vale la pena el riesgo».