Un fideicomiso de inversión en bienes raíces incumplió recientemente $750 millones en hipotecas sobre dos rascacielos de Los Ángeles. Una firma de capital privado ha reducido el valor de su inversión en la Torre Willis de Chicago en casi un tercio. Y un importante propietario de Nueva York está tratando de extender el pago de un préstamo en una torre de oficinas de Park Avenue. Los distritos de oficinas en casi todas las ciudades de los EE. UU. han estado bajo un gran estrés desde que la pandemia ha vaciado los lugares de trabajo y ha hecho que trabajar desde casa sea algo común. Pero en los últimos meses, la crisis ha entrado en una fase tensa que podría dañar las economías locales y afectar financieramente a los inversores inmobiliarios y a decenas de bancos. Los prestamistas son cada vez más reacios a otorgar nuevos préstamos a los propietarios de edificios de oficinas, especialmente después del colapso de dos bancos el mes pasado. “No quieren sacar nuevos préstamos para edificios de oficinas porque no quieren más exposición”, dijo Scott Rechler, un arrendador de Nueva York que es un jugador importante en el mercado de oficinas de la ciudad y forma parte de la junta de la Federal Banco de Reserva. de Nueva York. El momento del retroceso de los préstamos no podría ser peor. Los propietarios de viviendas necesitan refinanciar alrededor de $137 mil millones en hipotecas de oficinas este año y casi medio billón de dólares en los próximos cuatro años, según Trepp, una compañía de datos de bienes raíces comerciales. La campaña de la Reserva Federal para combatir la inflación mediante el aumento de las tasas de interés también ha elevado sustancialmente el costo de los préstamos aún disponibles. La renuencia de los bancos a prestar y la desesperación de los propietarios de viviendas por obtener crédito crearon un callejón sin salida. Los prestamistas quieren hacer préstamos y otros nuevos solo si pueden obtener mejores condiciones. Muchos propietarios de viviendas se están echando atrás, y algunos amenazan con dejar de pagar, apostando efectivamente a que los bancos y los inversores pueden perder más en una ejecución hipotecaria. La forma en que se resuelven las negociaciones privadas entre acreedores y propietarios de edificios puede tener ramificaciones importantes. Los incumplimientos podrían aumentar la presión sobre los bancos regionales y ayudar a empujar la economía a la recesión. Los ingresos del impuesto a la propiedad local, que ya están bajo presión, podrían caer en picado, obligando a los gobiernos a cortar los servicios o despedir trabajadores. “Lo que estamos viendo es este baile entre prestamistas y propietarios”, dijo Joshua Zegen de Madison Realty Capital en Nueva York, una firma que se especializa en financiar proyectos inmobiliarios comerciales. “Nadie sabe cuál es la cantidad correcta. Nadie quiere recuperar un edificio”, dijo, y agregó que los propietarios de los edificios tampoco quieren aportar capital nuevo. Agregó que el sector de oficinas está experimentando mucho más estrés que otros tipos de bienes raíces comerciales, como hoteles y edificios de apartamentos. Algunos expertos de la industria son optimistas de que, con el tiempo suficiente, los propietarios de edificios y sus acreedores llegarán a acuerdos, evitando ejecuciones hipotecarias o una gran pérdida en los ingresos por impuestos a la propiedad, porque todos quieren minimizar las pérdidas. “No veo esto como algo que resulte en un riesgo sistemático”, dijo Manus Clancy, director general sénior de Trepp. “No va a derribar a los bancos, pero se pueden ver algunos bancos que tienen problemas. Nada se resuelve rápido en este mercado”. Los préstamos para edificios comerciales suelen ser más fáciles de extender o modificar que las hipotecas para viviendas. Las negociaciones son realizadas por ejecutivos bancarios o firmas financieras especializadas llamadas servicers, que actúan en nombre de los inversionistas que tienen valores respaldados por una o más hipotecas comerciales. Pero cerrar un trato aún puede ser difícil. La empresa de Rechler, RXR, incumplió recientemente un préstamo que utilizó para financiar la compra de 61 Broadway en el centro de Manhattan. Su empresa recuperó su inversión original en el edificio después de vender casi la mitad de su participación a otro inversionista hace varios años, dijo. Agregó que el prestamista, Aareal Bank, una institución alemana, está considerando vender el préstamo y el edificio. “En este mercado sin liquidez, ¿pueden vender ese préstamo? ¿Pueden vender el edificio? dijo el Sr. Rechler. Aareal Bank se negó a comentar. Eric Gural es codirector ejecutivo de GFP Real Estate, una empresa familiar que posee participaciones en varios edificios de oficinas de Manhattan, la mayoría de ellos antiguos. Está involucrado en casi siete meses de negociaciones con un banco para extender un préstamo de $ 30 millones para un edificio en Union Square, con solo dos meses restantes de la hipoteca. «Estoy tratando de obtener una extensión de un año en un préstamo existente para poder ver cuáles serán las tasas de interés el próximo año, que probablemente sean mejores de lo que son ahora», dijo Gural. “El trabajo híbrido ha creado miedo en los bancos”. Si bien muchos trabajadores han regresado a las oficinas al menos algunos días a la semana, el 18,6 % de las oficinas en los Estados Unidos están disponibles para alquilar, según Cushman & Wakefield, una empresa de servicios inmobiliarios comerciales, la mayor cantidad desde que comenzó a medir las vacantes en 1995. . Los fondos de pensión públicos, las compañías de seguros y las compañías de fondos mutuos que invierten en valores respaldados por hipotecas comerciales también tienen interés en que los problemas se resuelvan o se retrasen. Una ola de ejecuciones hipotecarias reduciría el valor de sus bonos. Muchas de las hipotecas que más preocupan a los analistas son edificios en Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, ciudades donde hay demasiado espacio vacante o donde los trabajadores son reacios a regresar a las oficinas. Una de esas propiedades es la Torre Willis de 108 pisos en Chicago, el tercer edificio más alto del país, después del One World Trade Center y la Torre Central Park, ambos en Manhattan. El gigante de capital privado Blackstone lo compró por alrededor de $ 1.3 mil millones en 2015 y se ha comprometido a gastar $ 500 millones para renovar la antigua Torre Sears de 50 años, incluida la adición de espacio comercial y una terraza en la azotea. Pero en diciembre, United Airlines, el inquilino más grande del edificio, pagó un cargo por cancelación anticipada y desocupó tres pisos; la empresa todavía ocupa 16 pisos. Ese mes, aproximadamente el 83% del edificio estaba ocupado, según KBRA Analytics, una empresa de datos e investigación crediticia. Blackstone cuestiona estos números; Jeffrey Kauth, vocero de la empresa, dijo que “aproximadamente el 90% del espacio de oficinas está alquilado”. Blackstone notificó recientemente a algunos de sus inversionistas inmobiliarios que había reducido el valor de su inversión de capital en Willis Tower en $119 millones, o 29 por ciento, dijo una persona informada sobre el asunto, que habló bajo condición de anonimato para tratar temas delicados. . información financiera. En marzo, Blackstone aseguró una cuarta extensión de la hipoteca de $1,330 millones, retrasando la fecha de vencimiento hasta el próximo año, según Trepp. Según los términos del préstamo, la compañía podría solicitar otra prórroga de un año el próximo año. Blackstone dijo que solo alrededor del 2 por ciento de los fondos inmobiliarios de la compañía se invirtieron en edificios de oficinas, muy por debajo de hace una década. Incluso las calles con algunas de las propiedades inmobiliarias más caras del país no son inmunes. En Manhattan, el propietario de 300 Park Avenue, un edificio de oficinas al otro lado de la calle del Waldorf Astoria, busca una extensión de dos años en un préstamo de $485 millones que vence en agosto, según KBRA Analytics. La propiedad pertenece a una empresa conjunta que incluye a Tishman Speyer y varios inversores no identificados. El edificio de 25 pisos, construido en 1955, es la sede de Colgate-Palmolive. Pero el conglomerado de productos de consumo está reduciendo su presencia allí. “Solicitamos que nuestro préstamo sea transferido al fideicomisario especial mucho antes de su vencimiento para que podamos trabajar juntos en una extensión mutuamente beneficiosa”, dijo Bud Perrone, portavoz de Tishman Speyer. Fitch Ratings rebajó partes de un acuerdo de bonos que incluye el préstamo de 300 Park Avenue el otoño pasado porque algunos inquilinos abandonaron el edificio, y una parte del bono con calificación más baja ahora se cotiza a alrededor de 85 centavos por dólar. En todo el país, un fondo de inversión vinculado al gigante inmobiliario Brookfield Properties dejó de pagar $750 millones en préstamos para Gas Company Tower y un edificio cercano, 777 Tower, en el centro de Los Ángeles, configurando una posible ejecución hipotecaria o venta de las propiedades. , según los antecedentes. Andrew Brent, portavoz de Brookfield, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que los edificios de oficinas que sufren problemas financieros son «un porcentaje muy pequeño de nuestra cartera». Incluso cuando los propietarios luchan con las vacantes y las altas tasas de interés, algunos han encontrado una manera de poner sus propiedades sobre una base más sólida. Los propietarios del edificio Seagram en 375 Park Avenue en Manhattan están trabajando para refinanciar una porción de $200 millones de un préstamo que vence en mayo mientras encuentran nuevos inquilinos para llenar varios pisos que antes ocupaba Wells Fargo. RFR Holding, un grupo de inversión dirigido por Aby J. Rosen y Michael Fuchs, compró el edificio de 38 pisos en 2000 por $379 millones. Para atraer a los empleados de vuelta a la oficina, RFR construyó el año pasado un “patio de recreo” de $25 millones en un garaje subterráneo equipado con un muro para escalar y canchas de pickleball y baloncesto. Cuatro nuevos inquilinos han firmado contratos de arrendamiento en los últimos meses, según Trepp. Incluso con todo el espacio vacante, algunos propietarios como el Sr. Rechler todavía quiere construir nuevas torres. RXR avanza con los planes para construir lo que podría ser uno de los edificios más altos del país en 175 Park Avenue. “Es único en lo que es y siempre será uno de los mejores mercados de oficinas del mundo”, dijo, refiriéndose a la torre. ¡Haz clic para puntuar esta entrada! (Votos: 0 Promedio: 0) Navegación de entradas Bromistas rusos engañan al presidente de la Fed, según videos de Internet La inflación sigue siendo alta. Lo que está impulsando esto ha cambiado.
